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市府“垂帘听政”地产开发 开发商大玩“移花接木”
2013-06-27  来源:安居周刊  文章作者:郭方  点击:385

 

本刊记者郭方综合报道

 

多伦多市政府近日正在考虑新一轮增加建设项目开发费用至一倍之多,市长福特的执行委员会将于下周对该提议进行正式讨论。一般情况下,市府要求每五年审核并重新评估一次建设开发的相关费用,但是此次提案比预想中来得早了一年。上调建设开发费用的建议包括在本周二公布的报告之中,而建筑行业则担忧,再次上调收费会导致购房者的压力增加。

市府不顾争议 结果板上钉钉?

目前多伦多的建设开发费用其实少于安省的其他城镇,据悉,多市目前平均建设开发大户型住房的费用为13,000元,其他城市例如宾顿市(Brampton)高达45,000元、密西沙加(Mississauga)42,000元、奥克维尔(Oakville)34,000元。造成开发费用高出许多倍的原因是因为在这些城镇,很多地方都处于未开发状态,因此在基础建设上需要花费不小的数目,例如道路的整修、下水管道铺陈、植被的种植以及公园建设等等。而多伦多在接下来的10年当中也要面临许多基础设施的翻建及修复,因此此次的提议中,市府预计将会在现有的基础上提升住宅大面积户型的建设开发费用至26,000元,即为100%的增长,而非住宅开发费用则增长37%。为了缓解开发商的压力,市府工作人员建议循序渐进的完成费用的上调,具体到不同户型面积市府也均提出了详细的涨幅变动。预计,一个大户型的公寓开发费用将在明年2月升至17,724元。一居室和单身公寓将于明年2月起,从每单位现有的8,356元涨至12,192元,直到7月涨至16,027元;两居室或者更大的单位其费用将上涨86%,从目前的12,412元涨至23,036元。

   

多伦多市府城市规划委员会主席、市议员麦肯齐(Peter Milczyn)提出,城市基础建设是一个浩大的工程,开发费用的上涨合情合理,但是如何实现增长的过程很重要,上调多少和什么时候完成都需要谨慎。住宅类开发是其中一部分,此次还会以商业大楼以及大型工业开发费用增长为重点。他还提到,该提议公布后,有许多舆论声为开发商打抱不平,认为这些费用是由开发商一肩承担,但事实上这些费用最终会落在购房者的肩上。市府公共工程和基础设施主席、市议员黄旻南(Denzil Minnan-Wong)表示赞同,他说道:“市府预算有限,为了寻找新的收入来源,来加强城市建设,有必要在一些收费上作出调整。”市府预算主席乔治(Frank Di Giorgio)表示,市府需要注意带来的负面影响,更高的开发费可能影响销售,导致城市收入减少。市中心的市议员魏德方(Adam Vaughan)看到一栋栋摩天大楼拔地而起,出现在他的选区内,他开始认为某种形式的增长是必要的,但也不能否认这样做会带来的负面影响。“房市开始放缓,甚至可能会短暂的休克。如果乐观一点,费用增长可能会防止房市的崩盘。

 

开发费用再度增长存在一定的风险,每一个单位开发费用上涨多少就意味着开发商要转嫁给购房者多少。如果房市整体价格在上升,开发商可以通过转嫁达到这一部分额外开支忽略不计。但如果在房市放缓的时候,这一部分开支造成的利益损失自然还是有一部分要开发商自己来承担。上一次调整建设开发费用已经是2008年的事了,当时正值全球金融危机。市府工作人员同样以100%的程度翻倍上调,当时开发商“闹”到了安大略市政委员会寻求一个说法。当时的市长David Miller在谈判后与开发商达成了一致意见,将当时的费用调整计划搁置两年的时间,并在之后逐年上涨25%。David Soknacki作为前市议员表示,当时的市府将开发建设视为了“唐僧肉”,但无奈有诸多开发商的百般阻挠,最终并未达成100%的增长。此次市府再次提出费用增长用意有三,首先城市基础建设已经大步落后,因此通过该途径获得更多的收入是为了抓紧城市建设;其次,如果不将目标放在开发商的身上,那么纳税人将成为顺位“继承人”;最后,这样再度施压于开发费用,也是为了防止部分开发商恶意标价,扰乱市场正常游戏规则。

 

开发商保全利益  买家成“救命稻草”?

开发商对于市府的提议自然反对声一片,他们坚持认为,市府这样肆无忌惮地上调开发费用只会让房价居高不下,购房者由于可负担能力不足而不敢入市。这样一来,开发商日后的开发建设道路势必受阻。因此,目前许多开发商都已经聚集起来,希望与市府进行协商。

据多伦多地产局最新数据显示,6月上旬,大多伦多地区的房屋平均成交价为53.61万元,与去年同期相比上升了3.8%,涨幅符合业内先前的预期。可见在人们期待房价下跌的同时,房价却仍然坚挺,而推高房价的始作俑者不止一个,开发商又在扮演者什么样的角色呢?金屋地产公司总裁窦青云与许多知名开发商都保持着密切地合作,他讲道:“土地是不可再生的资源,房子或许有一天会贬值,但是土地永远都在升值。市政府太清楚这一点,因此一而再地调高开发建设费用。开发项目自然需要配套设施,如果开发商在某一区域建设楼盘,那么污水系统、管道铺设、道路整修的费用自然都算在了开发商的账上。社区周边建设自然是市政府来出面管理,比如一个社区公园的建设便包括在绿地面积开发之中,也是土地成本之一,但是市府管归管,修建公园上的开支又是谁来买单呢?市政府会说,你不开发这片土地,我就不没有建设公园的必要,那么开发所以费用理所应当平摊给了开发商。而现在的人工费、材料费用都在上涨,所以开发建设费相应的上调也是情理之中。但是开发商们自然不乐意,他们必须保障自己的利润,但是又无法辩驳市府的决议,只能寻找其他出路来分摊这些费用,买家于是成为了开发商转嫁的最佳人选。所以影响房价的并非只有海外买家购买力、市政府房市调控、通货膨胀这些因素,开发建设费用的上调同样推高了房价。”

建筑及土地发展协会副主席Steve Deveaux回应道:“多伦多的建设开发费用并不便宜,因为还有一项土地转让税。我们对开发费用的增长还是感到非常惊讶的,即使我们同意了该提议,市府也应当考虑接下来的十年,真正会担忧的并不是开发商,因为他们大可以让购房者来承担这些压力。我们想提醒市议会的是,现在并不是经济最好的时候,如果增加新购房者的负担,会直接影响到人们的住房可负担能力。就我了解,季度销售额从去年到现在已经平均下跌了40%至55%,如果市府此次的提议顺利通过,那么房价肯定会相继上涨,今后人们买房将会更加困难。”

推动房价上涨,有人欢喜有人愁。投资者自然心心念念地期待房价不要下跌,开发商为了保全自己的利润自然也乐在其中。只有购房者成为了挡箭牌,不仅替开发商抗下了开发建设费用这么重大的一个担子,还要默默承受市府土地税等其他收费。但是,这样“移花接木”的后果是否乐观,我们无从而知,“不在沉默中灭亡,便在沉默中爆发”,购房者在市府和开发商的双面利刃下又成为哪一种呢?

关键词:费用,开发商,开发,建设,增长

责任编辑:郭方

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