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提前还贷——不可取的理财方案,可能会被罚!
2013-06-06  来源:安居周刊  文章作者:梁晓敏  点击:2222

安居网2013年6月6日讯,据安居周刊报道,提早还清房贷,早日无债一身轻,听起来似乎是一个比较不错的理财规划,但是投资理财专家认为,提前还贷是不可取的一种理财方案。而且提前还贷一旦操作不当可能会因此遭到银行的罚款。
 

提前还贷是不可取的理财方案

据统计,加拿大的房贷借款人有1/3在贷款合同到期前提前还清贷款。由于工作变动、家庭人口变化、利率大幅下降等因素使借款人在贷款合同期内卖掉住房或重新选择贷款的情况往往会出现。如果需要提前还清贷款,银行会收取一定的罚金。提前还款幅度的另外一个重要作用体现在提前还清贷款时罚息的计算上。在计算罚息时,贷款余额是非常重要的因素,如果允许提前还款的幅度较大,则用于计算罚金的本金就会较少。

提前还贷可能会被罚,因为提前还贷会使银行受到损失。如本来两年期的贷款,你却要在16个月后全部还清,银行就会丢失8个月的利息收入。为了免受损失,银行将向你收取这中间的差额。距离贷款的期限越近,罚款越少,但这也都是你自己腰包里的钱啊。对于那些贷款快到期的客户,应密切关注自己贷款月结单上显示的本金与利息的组合部分,以避免被罚款,尤其是持有可变利率的贷款者。

持有可变利率而将月供额固定者,还款部分是用来支付本金和利息的,两者之间的比例随着最优惠利率的变化而波动。如果最优惠利率降低,支付本金的部分会随之增多,相应的支付利息的部分会减少。虽然本金减少了是好事,但如果贷款在到期之前就提前付清了,你就有可能面临罚款,因为银行损失了利息收入。持有固定利率贷款者则没有这方面的担忧,只需注意不要加倍还款,除非银行同意你提前付清贷款。

投资理财顾问陈勇先生认为,提前还贷是非常有问题的,是不可取的理财方案。陈先生指出:“理财最重要的一点是把死钱变成活钱。也就是说把固定资产转化成流动资产。钱流动起来才能生钱。而提前还房贷等于把流动资产变为固定资产,这种反其道而行之的理财方案是非常不靠谱的一种理财方案。”

陈勇先生还提出很有见地又科学合理的建议:“其实对于很多民众来说,大家都知道其实买房子是会升值的,但是房子增值不增值甚至贬值都跟你提前还不还房贷没有关系。假如你手里有余钱,与其加速还贷,倒不如将闲钱投入到RRSP账户之中,用于其他的投资产品上。”


准确把握提前还款政策

加拿大住房贷款专家王红雨指出:“借款人在选择贷款时,除了利率之外,最需要考虑的因素就是提前还款的政策。一味只比较利率,有可能会选择一个bad marriage。”

王红雨对于提前还款方式进行了透彻的分析,他认为,有很多人看不懂加拿大银行关于住房贷款承诺函(Commitment Letter)中提前还款(Pre-payment)一项中的说明。银行在列示提前还款政策时,通常使用15%+15%,Double payment+15%或25/25这种表述。前面的数字(或百分数)是指借款人可以根据自己的情况,每年增加月供款的最高幅度,具体增加金额为最原始月供乘以规定幅度。后面的数字(或百分数),是指借款人每年可以提前还款的最高幅度,具体还款金额按照贷款原始本金计算。超过银行允许的幅度,会被拒绝或课以罚款。

加拿大各贷款机构的住房贷款提前政策有很大差别。最宽松的是ING,25/25;最严格的一些贷款公司,甚至不允许任何形式的提前还款,如果贷款期内出售房产,不仅要收取罚息,还要缴纳手续费。加拿大本地商业银行的政策也各不相同,TD允许月供款每年增加一倍,提前还款15%;Scotiabank允许月供款每年增加15%,提前还款15%。

如TD房屋贷款提供的一系列灵活的还款选择,能够方便您管理房屋贷款,配合财务需求,达成还款目标。活房贷还款选择助您减少付息, 加速还本。以下几个简单的还款策略,可助您减少利息支出、提早还清房贷。一、增加还款頻率。选择每周或每两周还款,假以时日,您所付的利息将会减少,更多的供款会用来偿还本金。您只需将每月的供款分成两份或四份,便可作为每两周或每周的供款额;二、增加还款金额。增加还款金额,不但可助您大幅减少所付利息,还可加速偿还房贷。作为道明加拿大信托的客户,您可在贷款期内将每月的供款额增加高达100%;三、大额偿还本金。提前还清房贷的另一方法,就是一次偿还大笔款项。这笔款项会用来偿还本金,从而大幅减少利息支出。作为道明加拿大信托的客户,您每年可偿还一笔高达原来贷款额15%的款项,减少所借本金。同时采用多项节省策略。同时采用上述三项房贷还款策略,节省更多,还款更快。选择较短的摊还期。选择较短的房贷摊还期,可让您在较短的摊还期內减少利息支出。


王红雨通过一实例加以说明:“以一笔5年期30万元住房贷款为例,贷款时利率为4%,还款期为25年,每月月供款为1578.06元。根据银行的15%+15%的提前还款政策,借款人第一年就增加月供15%,那么月供款会变为1814.77元,其中增加的236.71直接用于归还贷款本金。这笔贷款在增加月供之后,每月都需要按照1814.77这个金额偿还。如果借款人希望降回原金额也可以。第二年还可以在1814.77元的基础上增加再236.71元。同时,借款人可以每年最多直接提前归还本金4.5万元(30万元的15%),如果当年没有使用这个额度,不能累计到下一年。利用银行加速还款便利所能节省的利息支出是非常可观的。按照上述例子,借款人将每月付款额增加236.71后,25年可以节省利息支出38,615.22元。如果第一年提前还本金4.5万元,25年能节省的利息支出达62,801.13元。从节省利息支出方面考虑,提前还款比例是住房贷款条件中非常重要的一项。比例越大,节省利息支出的空间越大,贷款也越灵活。按照上述例子,借款人在贷款后的第三年需要卖房并还清贷款,那么将有4.5万元享受提前还款便利,在计算罚息时不计入本金。假设提前还款便利为25%,计算罚息时,将有7.5万不计入本金。”

如何避免付罚金

假如贷款就快到期了,而手头又没有足够的现金,你可以将贷款调整为短期的,以下几点可以避免你付罚金:一、选择短期可变利率抵押贷款,固定每月的还款额,在贷款到期时彻底付清所有剩余金额。选择此类计划,需要有一些额外的储蓄,同时要确保党最优惠利率降低时,不会因为提前付清贷款而遭到罚款;二、选择短期固定利率贷款,增加月供款额,一边在贷款到期时正好将所有本金还清;三、延长贷款期限,减少月供款额。这样会使还清贷款的时间加长,但是能够帮助你度过财务难关。同样持有可变利率贷款者,要仔细核对最近3个月的本金余额,以确保不会因为无意中提前付清贷款而被罚。

综上所述,一旦万事俱备,决定在加拿大买房子,并通过贷款来完成的时候,最好首先弄清楚提前还款的利与弊,努力做到既节省很大一部分利息支出,又能讲求提前还款策略而不被迫交付罚金。
 

关键词:提前还贷,不可取的理财方案,被罚

责任编辑:梁晓敏.

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