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出租难题:如何挑选好租客
2013-04-10  来源:安居周刊  文章作者:唐立倩  点击:2590

 

安居网4月10日讯,转载自安居周刊:

对于以租养房的投资者而言,能不能找到一个好租客或许是这笔交易中面临的最大潜在风险。那么,好租客的标准都有哪些呢,如何通过简单的交谈迅速判断出一个人会不会成为好租客呢?

 

从某种意义上来说,经营出租屋如同是在经营一桩小生意,如果你想在生意中取得成功,最关键的就是要找到优质的客户——那些尊重你的经营并且及时付账的人,所以出租屋投资成功的关键就在于找到优质的租客——他们会好好爱惜你的房子,同时按时缴纳房租。

遇到一位守信誉、按时交租的房客自然是房东的福分,但是如若不幸摊上了那些霸王租客,你就会每天为怎么才能赶走他而伤脑筋了。如果你想过上省心省力的包租公、包租婆生活,在挑选租客时,就必须先练就一双火眼金睛。

 

坏租客让你损失惨重

Paul Kondakos是一名专业的地产投资人,但在最初投资出租屋之时,他也曾因筛选不慎而摊上了一名糟糕的顾客,Kondakos最终为此付出来上千元的代价。

以下是Kondakos所列出的自己的损失清单:

租金损失(每月800):$2,400+

诉讼费:$170

代理人费用(如果你不亲自出席庭审):$200+

执法费用:$330

房屋修补损失(基本上每个被驱逐出去的租客都会给你留下一个烂摊子):$3,000

无形损失:长时间的压力以及时间支出

总计:$6,100 + 无形损失

这就是一个坏租客给你带来的麻烦——6,000多块的金钱损失以及长期的压抑和烦恼——后果是不是有点超出你的想象?Kondakos告诉我们,现在他在地产投资上已经变得成熟多了,他要同时和100多个租客打交道,而由于之前的这次惨痛损失,他在挑选租客方面已经谨慎了很多。下面我们就来看看Kondakos这位过来人总结出的经验吧。

 

进行背景调查

如何在一堆候选人中挑出最合适的租客呢?我们可以先从以下几个方面入手,对租客进行筛选:

·查看租客的在职证明(Letter of Employment)或是工资单(Pay Stub)。

从这两份文件上你可以了解到租客现任的雇主信息以及收入情况,你也可以简单的判断出租客的工作性质是否稳定。此外,如果租客尚未还清房租就搬走了,只要他没换工作,你就可以根据在职证明上的信息找到他的工作单位,继续追讨自己的损失。

·打给租客的顾主来核实工作信息的真实性。

不排除有人伪造在职证明的可能性,因此你如果对某个申请者有意,可以进一步打电话向雇主核实这些信息的真实性。

·打给租客的前任房东,来听听他的意见。

前房东的评价还是很有份量的,不过在联系时,你首先要确定这个人确实是租客的前房东,而不是他的朋友或亲人。此外,有些房东对于租客的不良之举并不愿过多的透露,因为他们希望租客尽快搬走,因此你要注意房东对你提出的问题有没有回避或闪烁的情况。

·查看信用报告。

和以上几条比起来,信用报告所反映出来的信息是最为客观公证的,从一个人的信用记录中你可以看出他的财务掌控能力以及处事的态度,而且这些报告都是由专门的信用机构提供的,租客很难造假。

需要特别注意的是,在调查租客的信用报告前,你必须获得当事人的书面同意,并获得其姓名、地址、SIN码的准确信息,Equifax和TransUnion等机构都可以提供此类信息查询。我们建议你选择那些信用分数在680分以上的租客。

调取他人的信用报告大约要花费20元左右,有不少房东为了怕麻烦会省去这一步,但我们强烈建议你不要这么做,因为查看信用报告基本是整个筛选过程中最重要最有说服力的一环。

·考察租客的其它品性。

他的仪表是否得体,预约看房时能按时到吗,举止有风度吗?

如果在以上几点的考察中,租客的表现都让你十分满意,就放心的把房子租给他吧。但是假如他的背景有值得怀疑的地方,那么即使空着房子损失了租金,也不要急于把房子租给一个你不能确信的人。一个月的租金损失和几个月的欠缴房租、家具损坏比起来根本算不了什么,好租客是值得耐心等待的。

简单沟通 了解房内的现有租客

打算购买投资房的买家可能也会遇到这样的问题,想买的房子里面已经有租客了,这到底是件好事还是坏事呢?事实上,这个问题要分情况来看。

如果现在的租客品性优良、按时交租,那么接手房屋后你还省去了自己招租的麻烦,可以称得上是好事一桩;但是如果租客习惯性的欠缴房租,接手这样的房子就是接过来一个烫手山芋。毕竟你不能因为房东换人了,就拒绝履行租约。

在买房时有这样一条通行的原则——“买卖不破租赁”,也就是说在租赁关系存续期间,即使出租人将物业转卖给了其他人,买家也不能因为自己已成为物业的所有人而否认原租约的存在并将租客赶走。

安省的租客保护条例也对此有明确的规定,只有在以下三个条件全部满足时,新业主才可以终止之前的租约:

·买卖双方已签署购房合同;

·房屋过户后买家或买家的直系亲属将用来自住,而非出租;

·提前60天向租客发出终止租约的通知。

所以,如果你只是想买房用于投资出租的话,根本无权单方面和现在的租户解约。因此你最好在买房前就对房内现有的租客摸摸底,如果觉得租客有问题,就干脆放弃掉这个房子好了。

和租客进行简单的交谈是了解租客的最直观的一种手段,通过谈话你可以大致的判断出租客的品性,这比那些纸面上的推荐或证明还要靠谱。

在买房前你至少有两次机会能和现任租客进行交流,比如看房或验房时,这时,你应该凭自己的双眼或是和对方的交流来获取以下信息:

·租客的房间是否整洁。

·屋内有没有养宠物。

·室内有没有被禁用的高能耗电器,如洗衣机、烘干机,甚至是电动车。

·租客的谈吐有没有风度,他们愿意合作吗?

·他们喜欢抱怨吗?

·有稳定的工作吗,是做什么的?

·屋内有没有其他人,是长期留宿的吗?

·他和其他租客相处的怎么样?

相信看过房之后,你会对里面的租客有个大概的了解了,你也可以对每个人的特点进行一下简单的记录。如果觉得这些租客并不爱护房子,甚至有欠缴房租的可能,那就再另挑一处房子来投资吧。谨记,要把房产投资当成是一项business来经营,而好的客户(租客)则是成功的一半。

关键词:损失,如果,可以,房子,信息

责任编辑:唐丽倩

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