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豪宅买卖翻建投资之——建造豪宅与购买豪宅区别
2017-02-06  来源:地产周刊  文章作者:于新水  点击:35

 

 摄影:洪社娟

安居网2月6日讯,据地产周刊报道,新闻:在多伦多豪宅领域,有的人高调,喜欢炫技,有的人低调含蓄,不喜卖弄。这关乎到个人的风格和品位,当然对于没有多少修养和品位的人来说,技巧高于一切。就好比同样一篇文章,有的人看了赞不绝口,觉得文辞华丽,流光溢彩,有的人看了却嗤之以鼻,觉得浮华造作,品位低俗。品味这个东西非常微妙,没有经过长期的浸染和熏陶,没有足够的文化素养支撑,不可能形成高尚的品味。被功利心超强的心态逼出来的人是不会放过任何一个包装营销自己的机会的。真正高手更多的是个人的enjoyment,为客人买到心仪的豪宅,或建造出质量完美,工艺超群的豪宅,这才是豪宅经纪至高无上的境界。

进入2014年以来,市场上大量的豪宅翻建土地上市了,目前以伊朗人购买的占据大部分市场(多伦多地区所有豪宅翻建区,MARKHAM 除外,他们对此区并不感冒,距离YONGE街太遥远了),其次是意大利人(RICHMOND HILL 和THORNHILL),华人购买的较分散,价位也偏高,地理位置应该说伊朗人购买的为最佳,意大利人购买的价格最佳。大家在购买豪宅的同时,应该看到最近几年市场上的翻建豪宅质量并没有随着时间的推移而提高质量。究其原因就是建筑材料一般,工艺很普通的都能够卖给华人好价钱,那有什么理由使用高级建筑材料和工艺呢?挣大钱才是真本领,按照道理来讲是彻头彻尾的错误的,但事实却截然相反。还是我们华人对于地产知识了解太少,更别说是什么豪宅了,连一块170多万的翻建土地华人都抢购到的205万,看起来太疯狂,一名经纪对我讲,有大批豪宅经纪参与抢OFFER,(2014年5月27日晚间),更有甚者所谓的假豪宅经纪竟然出到了200多万,做为豪宅经纪你必须懂此翻建土地的交接费用(土地转让费和律师费),既然是豪宅经纪,那用眼睛观看此翻建土地就应该考虑到翻建之前的一系列费用,你不可以说这不管经纪的事情,这是不负责任的表现,距离豪宅经纪的知识要求和人品还有很大的距离,我本人就是这么认为的。要用双眼断定推到旧房后接驳SANITORY SEWER的费用,没有这个本事是做不了豪宅经纪的,这是以大笔额外开销,豪宅经纪必须懂得,也必须告诉买家此费用的问题,你不可以说我自己不知道,那为什么要收取佣金呢?应该免费才对啊!市场上接驳SERWER的费用距离近的25000元左右,可是此翻建土地的建造房屋位置距离SERWER接驳处太远,费用会超过4.5万加币,也许会达到5.2万左右,交接费用接近8万,也就是说还没有翻建费用就达到了(205+8+5接驳)=218万了,设计,推到垃圾费用3.4万,还没有动工支出就是218+3.4=221.4万。此地适合投资120-122万建造豪宅,我们以120万为例,221.4+120=341.4万,出手价位400万时买卖双方经纪费用加税最低20万,因此总体造价就是341+20=361万(这是最低的标准),利润很小,邻居才卖出380万左右,明年建造,后年上市,可能到达400万,远远不符合投资规律,回报太少。由此我们看到购买的土地价位太高,从设计,准备许可到建造完毕,上市交接等共计2年,投资回报还不到40万,既然投资300多万,那回报多少价位合理呢?请思考。

1.多伦多多数房屋都到翻建时期,一般来说35-40年的房龄适合翻建豪宅,豪宅20多年就接近土地价值了,这是市场规律,也就是说未来20-30年是自己翻建豪宅的最佳时期,有人可能会问自己翻建周期长,购买豪宅会更节省时间,应该说各有利弊,购买豪宅即可居住,质量不能保证,价位会高出自己建造很多,建筑材料不是自己选择,工艺水准一般来说不会太高,假如工艺水准高,那对不起,你就要付出相当高昂的价位(因为工艺水准高的造价非常高)。自己购买土地建造就会节省40-500万,这里价位差别在于建造豪宅的面积和质量,以400万的豪宅为例,可以节省至少70万。同时使用高级建筑材料,雇佣顶级意大利建筑队伍施工,居住5年后还如同崭新豪宅一样,差别就是如此,那购买即可居住的呢?可能居住5年后破烂不堪,再上市时可能会失去买家,尽管有一名土豪告诉我说他居住的30年的陈旧豪宅价格上升了250万,对此我以笑作答,30年的陈旧豪宅是土地价值了,有多少人傻到付出比购买土地建造豪宅价位还高的呢?答案是卖给从飞机场拉来的新土豪。很多时候有些土豪都在幻想从下一名新土豪身上挣钱,假如新土豪不是那么傻怎么办?投资也好,购买豪宅也好要统筹考虑,我们总不能天天盼望着有大批新土豪登陆加拿大吧。

2.大多地区豪宅翻建区域。

(1)BRIDLE PATH, 目前这一带有几栋建筑面积超过1万多尺的豪宅在建,建造周期2-3年,出手周期1-2年,这里占地2英亩的土地适合翻建14000-15000平尺的豪宅(室内没有游泳池,过去陈旧豪宅多数具有,由于受到蒸汽损坏墙壁,潮湿等因素的影响崭新豪宅没有为最佳,土豪喜欢展示自己的陈旧豪宅里有大型游泳池)。2楼4-5房间,地下室2-3个房间,一楼需要建造12尺高,2楼10尺,地下室9.5尺高。室内需要DOWNSVIEW顶级厨房(在多伦多这个品牌的厨房是市场上质量最好的)。(这一带的陈旧豪宅大都以高价位卖给了华人,目前这里差不多是华人社区了,很多房子质量都惨不忍睹)。土豪如果喜欢游泳池,那就要建造在外面,单独设立房间(和主体结构不连接),从地下室走出通过玻璃走廊进入游泳池房间。(2万平尺以上的豪宅太难卖出)

 

在这一带建造豪宅的是伊朗人(一名意大利人在此建造),PARK LN CIR马路上西面的占地由于背靠大森林,因此土地价值要比东面的值钱,同样占地西侧的价位要高出东侧的35-40万左右。BRIDLE PATH 马路上的豪宅或土地东侧的占地深,很多在700-800深,背靠大森林,因此购买东侧的更有潜力,西侧的深度多数在297-330左右,然这里基本都是土地价值,我们不可以说一栋老房子就是豪宅,因为老房子不具备豪宅的任何元素,只是占地大而已,可以说这里很多的陈旧豪宅都在炒作,要价与实际价值严重脱节,炒作新土豪。由于土豪受到有些“多伦多芮成钢之流”人的忽悠,说居住在这里就能进入加拿大主流社会,大家都知道土豪很希望自己的下一代能有机会进入多伦多的主流社会,本身这种想法无可厚非,但事实与幻想之间有一条不可逾越的鸿沟,那就是“梦幻直觉”。我可以大胆的直接告诉你,因为在这里高价位购买了陈旧豪宅就进入主流社会是你自己的一厢情愿,其概率是0.00001%,这就是铁一般的事实,我真心希望大家接受这残酷的现实。

HIGH POINT马路上没有RAVINE(参林),因此这里的土地并没有其它的值钱,不可以和上述我讲的相比,但是这条马路上的土地很宽,很多是297-330宽的,深度也大都在290-350之间,这里有一栋在建豪宅,2年后就会等待华人土豪抢购了。

BRIDLE PATH 横行的马路土地多数是100X300的,目前价位在335-345万之间,建造10000平尺左右的豪宅,很适合家庭居住,和其北面的COUNTRY LN差不多,今年有2懂豪宅上市了,现在已经卖给华人一栋,单独从居住来讲这里的崭新豪宅要比那些占地2英亩的非常陈旧的豪宅更温馨。何为土豪?土豪和贵族是对立的个体,贵族是上百年文化的沉淀,他们对于生活和豪宅的要求与土豪有着天壤之别,在华人进入这一领域之前你要做好功课,不要人云亦云,这里没有加拿大的超级富豪,这里是土豪集散地,你可以说不知道,难道你不会观察?贵族,超级富豪没有一家居住BRIDLE PATH一带,醒悟吧!!!!!!

(2)FOREST HILL. 这一带目前每年翻建的数量很少,多数是陈旧豪宅,占地50X170,75X170(或190)的土地非常适合翻建,以75X170的为例,建造质量高级的崭新豪宅价位都在1000万-1100左右。目前有一小批伊朗人在此翻建,在此处购买豪宅的家庭一定要非常小心,这里建造豪宅工艺相差万里。

(3)HOGGS HOLLOW.

伊朗人每年都在这里建造几栋5800-10000万平尺的豪宅,也有几栋较小的4000平尺左右的豪宅。记住这里翻建的豪宅质量在最近几年并没有提高,有些还逐渐降低标准,因此购买豪宅时要观测到豪宅背后的深层次的真谛才是真本事,同样的豪宅,有些居住5年如同崭新一样,有些豪宅居住3-4年可能到处都断裂,如果一名豪宅经纪能看到(在短短几分钟内)这深层次的东西那才说明懂一点豪宅,用我们的白话来说,没有亲身经历过就不可能真懂行,但是对于新来的土豪来说,其实也不需要这些深层次的知识,因为钱多嘛!

在HOGGS HOLLOW 一带5800-6500平尺的豪宅最为抢手,这里没有意大利人在此建造,因此购买豪宅时要十分小心,必须懂其建筑材料和工艺,否则几年后再出手时可能没有接手的下家。在这一带最具潜力的豪宅占地是75-80宽,深度在150-180的,占地太浅的最好不要下手购买。

如果说买地建造豪宅与下飞机直接购买豪宅的区别,大致如下。

1.自己选择地理位置更佳。

2.使用高级建筑材料。

3.意大利施工队伍,精美的工艺水准。

4.正宗西人设计大师设计杰作。

5.花费1.5-2.5万请犹太人或意大利人做正宗的专业室内设计,完美搭配。

6.价格便宜很多很多。

7.豪宅寿命延长(高级建筑材料和意大利人工工艺水准使然)。

关键词:豪宅,土地,建造,购买,没有

责任编辑:洪社娟

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