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投资公寓正当时吗?
2016-11-28  来源:地产周刊  文章作者:洪社娟  点击:23

 

 摄影:洪社娟

安居网11月28日讯,据地产周刊报道,据统计,大多伦多地区今年第三季度的公寓均价比去年同期增涨了近10%,平均价格达到$415,643元,而出租屋的空置率仅1.7%,这意味着很多人找不到合适的住所。由此可见,尽管大多伦多地区房产价格一直在涨,可仍然是一房难求,投资价值大。那么,投资公寓正当时吗?投资公寓的秘诀有哪些?记者采访业界公寓投资专家,请他们来谈谈如何投资公寓。

多伦多房市红红火火,公寓房租频频上涨

多伦多公寓投资专家杨洪认为,去年多伦多的房价以12月的统计数据,根据不同的房屋类型,416地区的独立屋均价从去年12月的$93.4万上升至$103.96万元,涨幅为11.8%;半独立屋12月均价为$74.3738万,涨幅达到了20.8%,半独立屋价格增长最快;共管镇屋均价为$53.5万,涨幅更是达到了12.7%;公寓均价为$40.0万,涨幅为3.2%。而905地区的独立屋价格从去年12月的$66.8万上升至$74.7万,涨幅约为11.7%;半独立屋均价为$49.55万,涨幅为9.8%;镇屋均价为$45.2万;涨幅为6.9%;公寓均价为$32.5万,涨幅为8.2%。由此可见,无论市场起伏,靠谱的公寓投资仍将是可持续的选择。

回顾过去的几年:2010年以来,租售比较差的独立屋的价格上涨速度高于公寓,其主要原因是由于土地资源的有限,独立屋供应量增长小于刚性需求量的增加。同时部分投资者对大多地区独立屋未来的供求关系的预期也直接形成了对独立屋的未来价格上涨的预期。到了2015年,随着部分地区独立屋价格一再被炒高,一般收入家庭的可支付能力将越来越差,同时这种价格上涨的预期也在某种程度上被提前释放。在部分热点地区的独立房投资出现一个相当不正常的现象:大量放租的独立房在市场上,市值$90-150万的房子仅叫租$2000-$2500/月,而且数月无人问津。这种投资的风险已经显而易见了。在2016年,独立屋作为自住房,仍然是首选。但是,作为一种投资,其可操作性将会越来越差。

杨洪分析道,如果我们再把回顾的时间段提前一点,其实在多伦多,房价的快速上涨绝对不是独立屋的专利。2005年到2011年的多伦多市中心核心区的公寓其实也是经历了价格暴涨的过程,其上涨幅度是远远大于同期的独立屋价格上涨幅度的。到2012年,由于过多的新房开工量,把上一轮的价格疯涨势头打压了下来。到了2016年,相比较某些热点地区独立屋的泡沫,多伦多市中心一些优质地段的公寓泡沫要小很多。曾经有开发商预言,未来三年,多伦多市中心的公寓价格上涨30%;还有种可能,由于美国升息的压力,和对多伦多房地产泡沫的担忧,贷款利率上调或政府出台更加严格的房贷政策。本地购买力急速下降,那么直接的结果将是高价位的独立屋的价格出现调整,总价低的公寓及房屋出租市场会出现上涨。但上涨的幅度不会像30%诸如此类的乐观估计那么好,但一定会优于独立屋的市场。

作为理性的投资者,我们在任何时候,都要居安思危,选择一种投资,首先要看其风险性有多大,其次才看其可收益性。关键还要看投资能否长期持有,也就是其可持续性。杨洪认为,投资最佳追求是一种无惧风浪,稳步获益的投资。多伦多公寓投资的最大优势就在于此。杨洪称,自己在多伦多投资公寓房十多年的时间里,无论公寓价格上涨的速度是快还是慢,稳定的租金回报(平均高过每年8.0%的回报率)及实实在在的现金流始终支撑着作为一个投资者的持有信心。

公寓投资的优势与秘诀

杨洪在多伦多市中心核心区的公寓市场里,经历过2001年到2005年的价格停滞期,也经历了2005年到2011年的价格疯涨期,而后再次经历2012年到2015年的价格微涨期。每一次的周期调整,都有其特有的原因和规律。现在,就来探讨一下2016年公寓投资的优势:首先,从大的方向来说,公寓市场2012年到2015的价格涨幅是略逊于独立屋的增幅的。其根本原因是这期间的公寓预售量和在建量过大,影响了供求关系。需要时间消化。之所以现在看好2016年以后的公寓市场,最主要的原因也是在于:未来一些关键地段的公寓预售及在建量会从2012-2014年的高峰期回落。在局部地段供求关系会走向某种程度的供不应求。其次,居安思危。靠谱的公寓投资可以帮助我们在可能的买卖市场疲软,或即使泡沫破灭,市场走下坡路的时候,正的现金流能让投资者度过难关。在拨云见日时,再卖掉,实现双项盈利;其三,投资公寓的资金需求量远远低于投资独立屋, 即使在多伦多市中心的核心区投资一个小公寓期房,所需要的资金量在三年内$5-10万就行;而投资一个$100万以上的独立屋, 短时间内就至少需要$35万的现金;其四,公寓作为一种住宅类型,其购买群体会越来越大:年轻人群是指那些刚刚从大学毕的专业人士或者是越来越多的留学生及他们的家长们;老年人群是指随着人口老龄化的趋势,越来越多的老年人身体状况不好的情况下,再也无法打理独立屋房屋的前屋后院,以及冬季铲雪、春夏除草这样的事情。他们会选择把自己住的独立屋卖掉搬到公寓去居住;第三类是厌烦独立屋的繁琐打理,享受豪华公寓的完善的配套设施以及便利的交通及地理位置的人群;第四类是新移民、空中飞人,或者说还没有最后确定自己长期居住在多伦多的那一类消费群体;第五类是暂时买不起独立屋,把居住公寓作为过渡的小家庭;第六类就是公寓的投资者。

选择怎样的公寓投资才是靠谱的投资?

杨洪认为,公寓投资这种投资形式是靠谱的,但并不是说投资所有的公寓都靠谱。以下举个实例来说明。房型:一室一厅(无车位)地点:Yonge/College签约购买时间:2005年5月原始买入价:$197000.00签约时市场平均租金:$950/月交房时间:2008年11月交房时的额外收房成本:$8500.00,交房时市场价:$310000.00,交房时市场租金:$1400/月,2015年市场价$430000.00,2015年月租金:$1950/月,2015年年租金年回报率, 按25%首付计算 (Capitalization Rate) :22.5%,2015出售的销售成本:$17100.00。2015年出售的资本收益(Capital Gain): $207400.00。投资回报率(ROI): 359%。

由以上案例说明投资成功的原因在于,投资者购买周期较长,经历了2005-2011年的公寓价格快速上涨期。选择地点交通便利,靠近大学区域,不愁房客。

纵观以往,多伦多房价整体呈现一个长期上升趋势,即使在2008年全球金融危机影响下,也保持了平稳增长。目前,海外买房已成为中国富豪投资新趋势。而加拿大作为华人的第二故乡,越来越多的人在这里置业投资。特别是在2016年,超低的银行贷款利润,大量的海外买家涌入加拿大多伦多、温哥华、蒙特利尔购房投资。一方面造成购房人数在不断增加,另一方面,也造成房价在不断上涨。目前,多伦多房租狂飙,公寓房租上涨5%,多伦多房价持稳定增长,公寓供不应求。所有这一切不都表明,投资房产正当时。

 

 

 

关键词:公寓,投资,独立,价格,上涨

责任编辑:洪社娟

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