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美国买房 如何合理投资美国房地产
2016-11-27  来源:搜房网房天下美国房产网综合整理    点击:8

安居网11月27日讯,据搜房网房天下美国房产网讯,美国房地产投资是一个热点话题。美国的经济很少像房地产这么兴旺。2007年,房地产价格飙涨的时候,是美国历史上最大的房地产泡沫。但是,我们必须了解,房地产与所在地紧密相关。美国房地产在2011年跌入谷底。尽管在大多数的地方仍然没有达到2006年的水平,但纽约、洛杉矶房等地产价格又开始攀升,已经达到当年的水平。(房天下美国房产网) 

华人偏爱房地产,常认为房地产是最好的投资。对于未来房地产的走向,人们看法不同。有人认为,房地产泡沫正在形成,因为房地产市场是由低利率推动的,联储会已经停止量化宽松政策。另外一些人认为,房地产市场还会继续上升,也许有泡沫,但持有它并不是泡沫。由于通货膨胀将会来临,投资者需要硬资产(hardassets),而房地产就是硬资产。

我们希望长期投资房地产将有好的回报。近年通胀很小,今年只有1.7%。希望以后通胀没有我们想像的那么坏,但是我们仍然要小心。现在,联邦政府共有17兆美元债务,而且没有任何预算平衡的迹象,因此通胀很难避免。作为一般民众,我们投资房地产应该注意下面几点。

现金流。你不应当过分关注购房的升值,升值只是许多目标中的一个。购买能够维持房价的地方很重要,你必须注意当地经济、犯罪率、学校、房屋破旧程度及地税。例如,几年前有人去底特律投资房地产,现在被套进去了。

杠杆。在一个上升市场里,杠杆作用很厉害。尽管房地产长期只有3%成长,假如首付20% ,每年就是15%回报。利用这个杠杆,你的投资五年就会加倍。但是,若是房地市下降,杠杆也会害人。目前,3%至5%的贷款利率对房地产的投资还能接受。

税务。单身个人卖掉自住房可以利得25至50 万元而不用纳税,夫妻俩人的免税额就是50万元,前提是五年中你住在房子内至少两年。假如你拥有出租房,所有与房地产有关的费用,包括折旧都可以抵税。但是,假如你的年调整后总收入(AGI)超过15 万,你出租房损失就不能抵税。然而,房地产长期升值是现实的,你还可以考虑商用1031交换、信託、遗产规画或分期收款来减轻税务负担。

假如你抵押贷款购买房地产,一定要保证有正的现金流,若是负的就不应当购买。购房花费包括每月偿还贷款、管理费用、保险费、维修费、房地产税,有些地方还有学校税。用房地产出租换取收入。若是租金不能覆盖花费,这个地产就要考虑了。

例如,你购买一处房地产花费10万元,每月租金900元,房地产税和保险每月200元,维修费及其他花费是每月200元。每月净收入500元,一年是6000元。这样,你10万元投资每年挣回6000元,收益率就是6%。若是头款2万元,贷款8万元买房,每月房贷是600元。现金流打平,15年后贷款付清,还可以折旧抵税。

但是,投资房地地产要根据自己的情况进行考虑。买房首先要考虑首期款、手续费、保险、评估费、律师费、信用分数和时间管理等问题。

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责任编辑:林勇

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