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买卖不足5年的商品房要交多少税费?
2012-08-21  来源:羊城晚报    点击:295

安居网8月21日讯 据羊城晚报报道 卖掉不到5年的房子要交多少税?购房者又要交多少税?相信不少市民都有类似的疑问。从今年4月1日起,广州市地税部门在全市范围内对住宅存量房交易进行计税价格评估,对市民的疑问,广州市地税部门提供了纳税计算方法。

案例

孙先生2009年4月在广州市区购买了一套建筑面积为100平方米的商品房。支付房屋价款120万元,缴纳契税1.8万元,支付装修费用15万元,实际支付住房按揭贷款利息1万元。房屋产权证上的产权人姓名为孙先生本人。

2012年4月孙先生将此房以160万元卖给小林,此住房是小林家庭唯一住房,小林户籍在广州。经地税部门评估,160万元的申报价格合理。孙先生能够提供售房合同、购房合同、购房发票、装修发票、契税完税凭证等扣除凭证。

孙先生和小林分别要缴纳哪些税费?

卖方应缴税:营业税及附加、个人所得税

暂免缴纳土地增值税和印花税

1. 营业税及附加

孙先生应按“销售不动产”税目缴纳营业税,税率为5%;同时,还应缴纳“营业税附加”,即随营业税附征的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加,三者合计金额为营业税计税营业额的0.6%。根据规定,个人将购买不足5年的住房对外销售的,不区分房产类型,全额征收营业税。

孙先生出售这套住房应缴营业税及附加=售房收入×(5%+0.6%)=1600000×(5%+0.6%)=89600元

2. 个人所得税

孙先生能够提供合法、有效的售房合同、购房合同和房产原值凭证等证明材料,可据实征收个人所得税。应纳税额=(转让房产收入额-房产原值-合理税费)×20%。其中:

“房产原值”为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。孙先生这套住房房产原值=1200000+18000=1218000元。

“合理税费”是指孙先生转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金,以及按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用,包括:

(1)支付的住房装修费用。孙先生能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列的是孙先生的姓名,经税务机关审核,装修费用可以扣除,商品房及其他住房的最高扣除限额为房屋原值的10%。装修费用最高扣除限额=1218000×10%=121800元

(2)支付的住房贷款利息。孙先生向银行实际支付的按揭贷款利息1万元,可以凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

合理税费=营业税及附加+住房装修费用+住房贷款利息=89600+121800+10000=221400元。

这样计算扣除后,孙先生应缴个人所得税=(转让房产收入额-房产原值-合理税费)×20%=(1600000-1218000-221400)×20%=32120元

特别提醒

1、存量房交易中有多个税种是采取扣除式的差额征税方法,为保证征税的真实性和公平性,纳税人务必妥善保管好购房发票、完税凭证等扣除凭证,提交税务机关审核通过后才能在税前据实扣除。

2、个人所得税据实征收可扣除合理税费中,公有住房和经济适用房的装修费用最高扣除限额为房屋原值的15%;商品房及其他住房的装修费用最高扣除限额为房屋原值的10%。

3、个人所得税据实征收可扣除合理税费中,按照有关规定实际支付的手续费、公证费等,凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

4、纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。

买方应缴税:契税

暂免缴纳印花税

本案例中,因为交易住房同时符合以下条件:A。住宅小区建筑容积率在1.0以上;B。单套住宅套内建筑面积120平方米以下或建筑面积144平方米以下;C。实际成交价款低于同级别土地上住房平均交易价款的1.44倍以下,因此,该房产属于普通住房。

由于小林能提供房产所在地的房地产管理部门开具的《个人名下房地产情况查询证明》,并能出具《唯一住房诚信保证书》,证明交易住房属于家庭唯一住房,符合以下优惠政策:对个人购买超过90平方米的普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,在转让收入×税率3%的基础上减半征收契税。

因此,小林应缴纳契税=成交价格×3%×50%=1600000×3%×50%=24000元(记者 严丽梅 通讯员 地税宣)

关键词:买卖不足5年 商品房 税费

责任编辑:陈琳琳

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