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利率最低的貸款是最適合你的嗎?
2014-12-12  来源:朱宏觀  文章作者:桂清  点击:51

安居网12月12日讯,据地产周刊报道,當對房屋貸款產品有些了解的時候,利率只會成為考慮房貸中的一個重要因素,而不是唯一因素。如同想買一雙鞋,進入鞋店後,若不問款式不問材料更不問尺碼,只問哪雙鞋價錢最低,則可能買到的鞋並不是原先我們期望的一雙合腳登山運動鞋。到底什麽是要與利率一起考慮的因素?主要有兩個方面,一是家庭理財規劃,二是風險防護意識。無論是買自住房還是投資房都要考慮資金運作情況和貸款合約的執行影響。

首先若為選擇低利率而要求支付較高首付時,會不會影響家庭貯備資金?通常情況下,較低利率是短合約期的固定利率和長合約期的浮動利率,如兩年期的固定利率或五年期的浮動利率。但這類低利率對收入要求相對較高,如果是收入不夠高的申請人,按照兩項應用比指標計算只可貸出較低額度的貸款,這種情況下勢必要求申請人增大首付比例。

其次若為選擇低利率而被要求不能提前解約時,會不會陷入困境?如急需從房產上調出一些資金。市面上完全封閉式貸款的利率相當誘人。但按完全封閉式貸款合約規定,貸款人只能在賣房的情況下才能提前解除合約,且需承擔解約罰款。如房主急需一筆資金用在生意投資上,回國花費或其它各種急需情況下,貸款機構不容許房主申請房產抵押貸款,也不容許申請房貸債務重組合並,即不能從房產上臨時取出任何資金。此時只有變賣房產才能解除合約,且需賠償解約金。另外若為選擇低利率而被要求支付較大罰款金用於提前解約時,是不是難以承受?有些貸款機構提供一些低利率產品但捆綁較高額度的罰款金,如果申請人提前解約,與完全封閉式貸款不同的是,這類貸款容許房主在保留房屋的基礎上提前解約,但罰金相當高。如為所剩貸款面值的百分之三來計,40萬的所剩貸款面值罰金為1萬2千整。此類貸款若必須提前解約,幾年間節省的所有費用實不能與罰金相比。

所以選擇房屋貸款首先要確定家庭理財規劃,然後根據自身情況選擇或長或短合同期和利率類型。自身情況指首付或多或少?收入是高是低?最近幾年工作會不會調動?會不會搬家?會不會改職業?會不會從房產上調用一筆資金用於其它投資,回國花費,清還貸款(如學生貸款)等等?關於房貸債務重組合並有關內容,筆者將另文論述。

另外如何看待選擇大銀行或較小貸款機構?此問題如同,如果要借錢,是選擇大財主還是小財主?其實貸款機構大小並不重要,房貸申請人只是一次性借到所有資金,然後依照合約按期支付月付給貸款機構。誰的產品適合我(如想要支付最低的首付和最大的貸款額度)?我能接受什麽樣的條款(能否接受完全封閉式貸款或高的解約罰金)?誰能給我較低的利率(在其它條件相同的情況下誰的利率最低)?才是考慮的重點。實際生活中尋找貸款產品不同於向大財主小財主借錢,原因是大小財主都有錢,只是給你的條件和所付的利息不同,而貸款產品卻不是大小貸款機構都有著同樣的產品,市面上部分貸款機構開發出與其它貸款機構不共同的諸多產品,如對有現金小費收入申請人的合理收入評估貸款,將商業貸款指標引入出租投資房的民用住宅貸款,及無需提供收入證明的高資產貸款(此貸款與大眾熟知的新移民政策不同)等多樣,分別適合一定人群的貸款產品。即使是完全相同或相似的產品,各家貸款機構所設的利率也會有所不同。

總的來說,如果申請人能對房屋貸款有一定深度的了解及知曉如何合理平衡資金與風險的話,確實可以達到家庭理財規劃的最終目的--投資小(動用較少的資金)付出少(付出利息少)風險低(風險程度低)回報高(資金回報率高)。

关键词:利率,收入,提前,要求,完全

责任编辑:林勇

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